Un estudio de títulos es la revisión de la historia legal de un inmueble durante al menos los últimos diez años, para verificar que quien vende es efectivamente el dueño y que la propiedad no tiene hipotecas, embargos, prohibiciones, litigios pendientes ni vicios en su cadena de dominio. Es el único filtro real entre usted y comprar un problema.
Solicitar un estudio de títulosUn informe de títulos que solo mira la inscripción vigente no es un estudio de títulos. Estos son los frentes que revisamos en cada encargo.
Que la propiedad esté inscrita a nombre del vendedor y que esa inscripción esté vigente y no cancelada. La tradición de inmuebles solo se produce por la inscripción del título en el Registro del Conservador, conforme al artículo 686 del Código Civil.
Que cada transferencia de los últimos diez años se apoye correctamente en la anterior, sin saltos, sin inscripciones paralelas y sin herencias que quedaron sin inscribir a nombre de los herederos.
Hipotecas vigentes, usufructos, servidumbres, censos y derechos de terceros inscritos sobre el inmueble, con verificación de si están o no efectivamente alzados.
Prohibiciones convencionales o judiciales de enajenar, embargos, medidas precautorias e interdicciones que impidan o condicionen la venta.
Que quien firma pueda firmar: capacidad de las partes, vigencia de poderes, autorización del cónyuge cuando hay sociedad conyugal y acuerdos societarios válidos cuando vende una empresa.
Certificado de no expropiación municipal y del SERVIU, recepción final de las obras, regularización de ampliaciones y conformidad con el uso de suelo del plan regulador.
Deuda de contribuciones ante Tesorería, avalúo fiscal vigente, condición DFL 2 de la vivienda y cualquier contingencia tributaria que se traspase con el inmueble.
Publicamos el procedimiento completo para que sepa exactamente qué se hace con su encargo y en qué orden.
Identificamos el inmueble por rol de avalúo, dirección y datos de inscripción: foja, número y año del Registro de Propiedad del Conservador competente.
Solicitamos copia de la inscripción con vigencia, certificado de hipotecas y gravámenes y certificado de prohibiciones e interdicciones, lo más cerca posible de la firma por su vigencia acotada.
Reconstruimos las transferencias sucesivas de al menos diez años, el plazo de prescripción adquisitiva extraordinaria del artículo 2511 del Código Civil.
Examinamos las escrituras de compraventa, donación, adjudicación e inscripciones especiales de herencia que originaron cada transferencia.
Obtenemos no expropiación, deuda de contribuciones, avalúo fiscal y, cuando corresponde, recepción final de la Dirección de Obras Municipales.
Entregamos un informe escrito que enumera los hallazgos, califica cada observación por gravedad y concluye si los títulos están conformes, son subsanables o desaconsejan contratar.
Entre cinco y diez días hábiles en una propiedad urbana con historia registral normal. El plazo depende sobre todo de los tiempos de respuesta del Conservador de Bienes Raíces competente y de la Dirección de Obras Municipales. Si aparecen herencias sin inscribir, subdivisiones o títulos anteriores a la digitalización del Conservador, puede extenderse a tres o cuatro semanas.
El estándar es diez años, porque ese es el plazo de la prescripción adquisitiva extraordinaria del artículo 2511 del Código Civil: transcurrido ese tiempo, los vicios anteriores ya no pueden ser reclamados con éxito. En propiedades con herencias, subdivisiones o regularizaciones intermedias conviene retroceder más allá de la década para verificar el origen del dominio.
Lo paga habitualmente el comprador, porque es quien tiene el interés en verificar lo que está adquiriendo. Cuando la compra se financia con crédito hipotecario, el banco exige además su propio estudio y lo carga al comprador dentro de los gastos operacionales. Nada impide pactar que lo asuma el vendedor, pero no es lo usual.
Sirve para el banco, no necesariamente para usted. El estudio bancario verifica que la garantía hipotecaria sea constituible y ejecutable, lo que no es lo mismo que verificar que la compra le convenga. No suele pronunciarse sobre servidumbres, restricciones de uso de suelo, deudas de contribuciones ni conflictos de copropiedad, que sí afectan al propietario.
Depende de la gravedad. Las observaciones subsanables, como una hipoteca vigente por un crédito ya pagado o una prohibición que debe alzarse, se resuelven condicionando la firma a su regularización previa. Los vicios estructurales de la cadena de dominio, en cambio, pueden hacer inconveniente la compra y así se lo informamos expresamente, aunque eso signifique que la operación no se realice.
Envíenos la dirección o el rol de la propiedad y le indicamos el plazo y el valor del estudio antes de comenzar, sin compromiso.
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