Por Felipe Andrés Solar Rojas, socio · Publicado el 25 de julio de 2026 · Última revisión: 25 de julio de 2026
Al vender una propiedad en Chile, la ganancia obtenida solo paga impuesto cuando supera un tope exento de 8.000 UF, que es acumulativo durante toda la vida del contribuyente y no por operación. Sobre el exceso, la persona natural puede elegir entre un impuesto único y sustitutivo del 10% o incorporar la ganancia al Impuesto Global Complementario, con la posibilidad adicional de reliquidarla en los años de tenencia del bien.
Contenido de esta guía
A quién le aplica este régimen
El régimen del artículo 17 N° 8 letra b) de la Ley sobre Impuesto a la Renta está pensado para el contribuyente persona natural que vende un inmueble sin dedicarse habitualmente a ello. Para acceder a él deben cumplirse condiciones que conviene revisar antes de firmar, no después:
- Que el enajenante sea persona natural con domicilio o residencia en Chile, contribuyente de Impuesto Global Complementario o Adicional, y que no determine el Impuesto de Primera Categoría sobre rentas efectivas.
- Que la venta no se haga a una parte relacionada. Este es el punto que más operaciones familiares desarma: vender a un hijo, al cónyuge o a una sociedad en la que se participa deja la operación fuera del régimen favorable.
- Que se trate de un bien raíz situado en Chile, o de derechos o cuotas sobre él poseídos en comunidad.
Si el vendedor es una empresa que tributa en renta efectiva, o si la venta es a una parte relacionada, el mayor valor se somete al régimen general y nada de lo que sigue le resulta aplicable.
Cómo se calcula el mayor valor
La fórmula es simple de enunciar y donde más se equivocan los contribuyentes:
Mayor valor = Precio de venta − Costo tributario
Costo tributario = Valor de adquisición reajustado por IPC + mejoras que hayan aumentado el valor del bien, también reajustadas.
Tres precisiones que cambian el resultado:
El reajuste no es opcional. El valor de adquisición se actualiza por la variación del Índice de Precios al Consumidor entre la fecha de compra y la de venta. En una propiedad comprada hace quince años, el reajuste puede representar una parte muy significativa del costo, y omitirlo infla artificialmente la ganancia declarada.
Las mejoras solo cuentan si están respaldadas. No basta con haber remodelado. Deben ser desembolsos que hayan aumentado el valor del bien, estar documentados y haber sido declarados oportunamente ante el Servicio de Impuestos Internos. Una ampliación regularizada ante la Dirección de Obras y con boletas o facturas es defendible; una remodelación pagada en efectivo sin registro, no.
La mantención no es mejora. Pintar, cambiar artefactos o reparar filtraciones son gastos de conservación, no incrementos de valor. No incrementan el costo tributario.
Cómo funciona realmente el tope de 8.000 UF
Aquí está el malentendido más extendido. El tope exento de 8.000 UF no es por propiedad ni por operación: es por contribuyente y acumulativo durante toda su vida.
Un ejemplo aclara la mecánica. Suponga que una persona vende en 2020 un departamento con un mayor valor de 5.000 UF. Ese mayor valor queda íntegramente cubierto por el tope y no paga impuesto, pero consume 5.000 UF del cupo. Si en 2026 vende una segunda propiedad con un mayor valor de 6.000 UF, solo le quedan 3.000 UF de tope disponible: las 3.000 UF restantes quedan afectas.
Consecuencias prácticas:
- Lleve registro. Debe saber cuánto tope ha consumido en operaciones anteriores. El Servicio de Impuestos Internos mantiene esa información, pero la responsabilidad de declarar correctamente es del contribuyente.
- El tope es individual. Un matrimonio en separación de bienes tiene dos topes de 8.000 UF, uno por cada cónyuge. En sociedad conyugal la situación es distinta y requiere análisis específico.
- Secuenciar las ventas no amplía el tope, porque es acumulativo. Pero sí puede importar en qué año se realizan, por su efecto en el Global Complementario.
Las tres opciones de tributación sobre el exceso
Superado el tope, el contribuyente elige. Y la elección es suya, no del Servicio.
| Opción | Cómo funciona | Cuándo conviene |
|---|---|---|
| Impuesto único sustitutivo del 10% | Tasa fija del 10% sobre el mayor valor que excede las 8.000 UF, determinado sobre base percibida. No se suma a las demás rentas del año. | Cuando el contribuyente tiene rentas altas y su tasa marginal de Global Complementario supera el 10%. |
| Global Complementario en el año de la venta | El exceso se suma a las demás rentas del ejercicio y tributa según la tabla progresiva del Global Complementario. | Cuando el contribuyente tiene rentas bajas o nulas y su tasa efectiva resulta inferior al 10%. |
| Global Complementario con reliquidación | El mayor valor se entiende devengado durante los años comerciales en que el inmueble estuvo en poder del vendedor, con un máximo de diez, y se reliquida distribuyéndolo en esos períodos. | Cuando la propiedad se tuvo muchos años y el contribuyente tuvo rentas bajas en ese período: distribuir la ganancia en varios años la sitúa en tramos más bajos de la tabla. |
La tercera opción es la menos conocida y con frecuencia la más ventajosa para quien vendió la casa donde vivió veinte años. Concentrar toda la ganancia en un solo ejercicio la empuja a los tramos altos de la tabla progresiva; repartirla entre diez años puede dejarla en tramos exentos o de tasa baja.
Cuál conviene en cada escenario
No hay una respuesta general. Depende de la relación entre el monto del exceso, los años de tenencia y las rentas del contribuyente en ese período. Algunos patrones habituales:
- Profesional o ejecutivo con rentas altas. Su tasa marginal de Global Complementario suele estar muy por sobre el 10%. El impuesto único sustitutivo es normalmente la mejor alternativa y además simplifica la declaración.
- Persona jubilada o sin rentas relevantes. El Global Complementario puede resultar en una tasa efectiva inferior al 10%, e incluso quedar dentro del tramo exento. Conviene calcular ambas.
- Propiedad tenida por diez años o más, vendedor con rentas variables. La reliquidación es la opción a evaluar primero. Requiere reconstruir las rentas de cada año, lo que da más trabajo pero puede significar la mayor diferencia de las tres.
- Exceso pequeño sobre el tope. La diferencia entre opciones puede ser menor al costo de analizarla en profundidad. El 10% suele ser la salida razonable.
Puede comparar escenarios con sus propias cifras en nuestra calculadora del impuesto al mayor valor, que es gratuita y no requiere registro.
Propiedades adquiridas antes de 2004
Este régimen fue introducido por la reforma de la Ley N° 20.780 y entró en plena aplicación en 2017. Las disposiciones transitorias preservaron el tratamiento de los inmuebles adquiridos con anterioridad.
En términos generales, los bienes raíces adquiridos antes del 1 de enero de 2004 se rigen por las normas vigentes a esa fecha, bajo las cuales el mayor valor obtenido por personas naturales no habituales constituía en general un ingreso no constitutivo de renta, sin tope de 8.000 UF.
Adicionalmente, para inmuebles adquiridos con anterioridad a la entrada en vigencia de la reforma, la ley contempló reglas especiales de determinación del costo tributario que, cuando resultan aplicables, permiten usar valores superiores al precio histórico y reducir así el mayor valor afecto.
Ambos puntos exigen verificación documental de la fecha exacta de adquisición y del título por el cual se adquirió. Es una revisión que vale la pena hacer antes de firmar la venta, no en abril del año siguiente.
Los cinco errores más caros
- Creer que el tope es por propiedad. Es por persona y acumulativo. Vender tres inmuebles no da tres topes de 8.000 UF.
- No reajustar el valor de adquisición por IPC. Infla la ganancia declarada y hace pagar impuesto sobre inflación, no sobre utilidad real.
- Vender a una sociedad propia o a un familiar sin advertir la relación. Deja la operación fuera del régimen completo, incluido el tope exento.
- No documentar las mejoras en su momento. Las boletas aparecen cuando ya no sirven. Las mejoras deben poder acreditarse y haber sido informadas oportunamente.
- Elegir la opción de tributación sin calcular las tres. La diferencia entre la mejor y la peor alternativa puede ser de varios millones de pesos en una misma operación.
En síntesis: la mayoría de las ventas residenciales queda bajo el tope de 8.000 UF y no paga nada. Pero cuando se supera, la elección entre las tres opciones no es un trámite administrativo: es una decisión que conviene tomar con el cálculo hecho y, sobre todo, antes de escriturar.
Fuentes normativas citadas: Decreto Ley N° 824 de 1974, Ley sobre Impuesto a la Renta, artículo 17 N° 8 letra b), disponible en Biblioteca del Congreso Nacional · LeyChile. Información complementaria del Servicio de Impuestos Internos.
Esta guía expone la regla general vigente a la fecha de última revisión y no constituye asesoría tributaria para un caso concreto. Las tasas, topes y reglas transitorias pueden variar por modificación legal, y cada operación tiene particularidades que alteran el resultado. Verifique su situación antes de escriturar.
Felipe Andrés Solar Rojas
Dirige las áreas de negocios inmobiliarios, estructuración patrimonial y asesoría a empresas y family offices en Iriarte & Solar. Su práctica incluye la planificación tributaria de operaciones inmobiliarias ante el Servicio de Impuestos Internos. Ver perfil completo.