Por Felipe Andrés Solar Rojas, socio · Publicado el 25 de julio de 2026 · Última revisión: 25 de julio de 2026
En una compra al contado, los gastos adicionales al precio suelen situarse entre el 1% y el 1,5% del valor de la propiedad: notaría, inscripción en el Conservador de Bienes Raíces y estudio de títulos. Con crédito hipotecario se suman el impuesto de timbres y estampillas, la inscripción de la hipoteca, la tasación y los gastos operacionales del banco, con lo que el total se ubica habitualmente entre el 2% y el 3%.
Contenido de esta guía
Dos escenarios muy distintos: contado y con crédito
La primera pregunta que hay que responder no es cuánto cuesta comprar, sino cómo se paga. La diferencia entre una compra al contado y una con financiamiento hipotecario no es de matiz: puede duplicar los gastos.
La razón es que buena parte de las partidas no gravan la compraventa sino el crédito. El impuesto de timbres y estampillas, la inscripción de la hipoteca, la tasación bancaria y los gastos operacionales existen porque hay un banco financiando, no porque haya una compra. Quien paga al contado sencillamente no los enfrenta.
El desglose partida por partida
| Partida | Referencia de monto | Aplica a |
|---|---|---|
| Honorarios notariales de la escritura | Según arancel notarial, proporcional al valor del acto | Toda compraventa |
| Inscripción de dominio en el Conservador | En torno al 0,2% del precio, con tope de arancel | Toda compraventa |
| Certificados del Conservador | Valores tarificados por documento | Toda compraventa |
| Estudio de títulos | Honorarios profesionales según complejidad | Toda compraventa (recomendado siempre) |
| Impuesto de timbres y estampillas | 0,8% del monto del crédito · 0,2% en vivienda DFL 2 | Solo con crédito hipotecario |
| Inscripción de la hipoteca | Arancel del Conservador sobre el monto de la hipoteca | Solo con crédito hipotecario |
| Tasación de la propiedad | Monto fijo definido por el banco | Solo con crédito hipotecario |
| Estudio de títulos del banco | Monto fijo, incluido en gastos operacionales | Solo con crédito hipotecario |
| Seguros de desgravamen e incendio | Prima mensual, no un gasto de cierre | Solo con crédito hipotecario |
Una advertencia sobre los porcentajes: los aranceles notariales y conservatorios son proporcionales pero con tope. Eso significa que, en propiedades de alto valor, el peso relativo de estas partidas baja. Una propiedad de 3.000 UF y otra de 20.000 UF no pagan un arancel siete veces mayor; el tope aplana la curva. Por eso las estimaciones porcentuales globales son orientativas y siempre conviene pedir el cálculo exacto a la notaría y al Conservador de la comuna respectiva.
El impuesto de timbres y estampillas
Es la partida individual más pesada cuando hay financiamiento, y también la peor entendida.
El impuesto se regula en el Decreto Ley N° 3.475 y grava, entre otros actos, las operaciones de crédito de dinero documentadas. La tasa general aplicable a estas operaciones es del 0,8% del monto del crédito.
Dos precisiones que ahorran malentendidos:
- Grava el crédito, no la compra. La base imponible es el monto financiado, no el precio de la propiedad. Si compra una casa de 6.000 UF con un pie de 2.000 UF y un crédito de 4.000 UF, el impuesto se calcula sobre las 4.000 UF.
- Si compra al contado, no lo paga. Sin operación de crédito documentada, no hay hecho gravado.
La rebaja del DFL 2
Tratándose de la adquisición de viviendas acogidas al DFL N° 2 de 1959 —las llamadas viviendas económicas, con superficie construida de hasta 140 metros cuadrados— opera una tasa rebajada del 0,2% en lugar del 0,8%.
La diferencia es de cuatro veces. Sobre un crédito de 4.000 UF, la distancia entre pagar 32 UF y pagar 8 UF no es un detalle.
Verificar si la vivienda está acogida al DFL 2 debería ser parte del estudio de títulos, y es una de esas revisiones que se pagan solas. El dato se obtiene del certificado municipal correspondiente y de los antecedentes de la Dirección de Obras. Conviene además tener presente que la condición DFL 2 conlleva otros beneficios y también limitaciones que exceden el ámbito de esta guía.
Quién paga qué, y qué se puede negociar
En Chile no hay una norma imperativa que distribuya los gastos de la compraventa. Lo que existe es una costumbre bastante asentada, que las partes pueden alterar por acuerdo.
La práctica habitual es:
- El comprador paga la escritura, la inscripción de dominio, el estudio de títulos y, si hay crédito, todos los gastos asociados a este.
- El vendedor paga el alzamiento de sus propias hipotecas y prohibiciones, las contribuciones impagas hasta la fecha de la venta y, si corresponde, el impuesto al mayor valor.
- Se reparten en algunos casos los gastos notariales, por mitades, en operaciones negociadas entre partes con poder equivalente.
Lo importante: esto se pacta en la promesa, no en la escritura. Discutir quién paga la notaría el día de la firma, con el banco esperando y los plazos corriendo, es la peor posición de negociación posible. Una promesa bien redactada define la distribución de gastos, quién elige la notaría y qué pasa si un certificado llega con observaciones.
Los costos que casi nadie presupuesta
Estos son los que aparecen después y descuadran el presupuesto:
- Alzamientos que resultan no estar hechos. El vendedor asegura que pagó el crédito, pero la hipoteca sigue inscrita. Obtener e inscribir el alzamiento toma tiempo y cuesta dinero, y si nadie lo previó, alguien tiene que asumirlo a última hora.
- Deuda de contribuciones. El impuesto territorial impago sigue al inmueble. Si no se verificó antes, el comprador se encuentra con una deuda que no generó.
- Gastos comunes pendientes en departamentos. Mismo problema, distinta institución. Se pide el certificado de gastos comunes al día antes de firmar.
- Regularización de ampliaciones. Una ampliación sin recepción municipal puede costar varios millones de pesos regularizar, y es un costo que se traspasa silenciosamente al comprador.
- Segunda tasación. Si la primera tasación bancaria queda por debajo del precio, el crédito se reduce y hay que aportar más pie, o pagar una nueva tasación.
- Reingreso al Conservador por observaciones. Si la escritura ingresa con defectos, el Conservador la observa y hay que corregir e ingresar de nuevo, con nuevos derechos y semanas de demora.
Todos estos costos tienen algo en común: se detectan en el estudio de títulos, que es la partida que más gente considera prescindible y la única que evita las otras cinco.
En síntesis: presupueste entre 1% y 1,5% del precio si compra al contado, y entre 2% y 3% si compra con crédito hipotecario. Pero pida el cálculo exacto a la notaría y al Conservador de la comuna, porque los topes de arancel cambian el resultado en propiedades de alto valor.
Fuentes normativas citadas: Decreto Ley N° 3.475, Ley sobre Impuesto de Timbres y Estampillas, disponible en Biblioteca del Congreso Nacional · LeyChile. DFL N° 2 de 1959 sobre plan habitacional. Información complementaria del Servicio de Impuestos Internos y de los aranceles notariales y conservatorios vigentes.
Los porcentajes indicados son referencias de práctica y no valores legales fijos. Los aranceles notariales y del Conservador se actualizan periódicamente y varían según la comuna. Esta guía no constituye asesoría jurídica para un caso concreto.
Felipe Andrés Solar Rojas
Dirige las áreas de negocios inmobiliarios y práctica notarial en Iriarte & Solar. Tramita habitualmente escrituras e inscripciones ante notarías y Conservadores de Bienes Raíces. Ver perfil completo.