Dudas frecuentes sobre operaciones inmobiliarias

Es la revisión de la historia legal de una propiedad, habitualmente de los últimos diez años o más, para verificar que quien vende es el dueño y que el inmueble no tiene hipotecas, embargos, prohibiciones, litigios ni vicios en su cadena de dominio. Es la mejor forma de evitar comprar un problema y proteger su inversión antes de firmar.

Solo cuando la ganancia obtenida (precio de venta menos el costo de compra reajustado por IPC más mejoras) supera el tope exento de 8.000 UF, que es acumulativo durante toda la vida del contribuyente. El excedente puede tributar con un impuesto único del 10% o incorporarse al Impuesto Global Complementario, a elección del contribuyente. La mayoría de las ventas residenciales queda bajo ese tope. Puede estimarlo con nuestra calculadora de mayor valor.

Principalmente los honorarios notariales por la escritura, la inscripción del dominio en el Conservador de Bienes Raíces (cercana al 0,2% del precio, con tope), el estudio de títulos y, si hay crédito hipotecario, el impuesto de timbres y estampillas (0,8% del crédito, o 0,2% si es vivienda DFL2) más la inscripción de la hipoteca. En total suelen representar entre 1% y 3% del valor de la propiedad. Si quiere una estimación afinada a su caso, escríbanos y la revisamos con usted.

Por regla general no. La venta de una propiedad usada entre particulares no paga IVA. El IVA se aplica principalmente cuando el vendedor es habitual, como una inmobiliaria o constructora que vende viviendas nuevas. Existen además exenciones, como las viviendas financiadas con subsidio del MINVU. Revise los distintos casos en nuestra tabla de IVA.

Habitualmente: copia de la inscripción de dominio vigente, certificado de hipotecas y gravámenes, certificado de no expropiación municipal y del Serviu, certificado de avalúo fiscal, recibo de contribuciones al día, y la escritura de compra anterior. Si hay crédito, el banco solicitará además tasación y estudio de títulos.

Una servidumbre es un gravamen sobre un predio en beneficio de otro, por ejemplo un derecho de paso o de acueducto. Puede afectar el uso y el valor de la propiedad, por lo que es importante detectarla en el estudio de títulos antes de comprar y dejarla correctamente constituida o regularizada en el Conservador.

Una compraventa al contado con títulos en regla puede cerrarse en pocas semanas. Con crédito hipotecario suele tomar entre uno y dos meses, dependiendo de la aprobación del banco, la tasación y los tiempos del Conservador, que inscribe habitualmente entre 5 y 20 días hábiles.

Es un impuesto anual que grava la propiedad de bienes raíces, calculado sobre el avalúo fiscal y pagadero en cuatro cuotas al año. Es distinto de los impuestos de la compraventa y lo asume el propietario mientras sea dueño. Algunas propiedades, según su avalúo o régimen DFL2, pueden estar exentas total o parcialmente.

Depende de los objetivos. Comprar a través de una sociedad puede ser útil para ordenar y proteger el patrimonio, planificar la sucesión o separar el riesgo empresarial del personal, pero tiene efectos tributarios y de administración que conviene evaluar antes. Es una decisión que recomendamos analizar caso a caso.

Revisar los títulos, verificar la situación municipal y de permisos de la propiedad, analizar el régimen de copropiedad si aplica, dejar por escrito las condiciones en la promesa de compraventa, y anticipar los efectos tributarios de la operación y de una eventual venta futura. Una buena estructura desde el inicio evita problemas costosos después.

Porque mientras la herencia no esté tramitada e inscrita, el inmueble sigue figurando a nombre del causante. Se requiere la posesión efectiva, el pago o exención del impuesto a las herencias y las inscripciones especiales de herencia en el Conservador. Recién entonces los herederos pueden vender, y si no hay acuerdo entre ellos, corresponde una partición. Lo explicamos en la categoría de herencias con inmuebles.

Si existe contrato de arriendo, corresponde la terminación por no pago con cobro de rentas, con los resguardos de la Ley 18.101 y de la Ley 21.461. Si el ocupante no tiene título alguno, la vía es el juicio de precario y, según el caso, la denuncia por usurpación. Mientras antes se actúe, más corto es el juicio: vea la categoría de arriendos y ocupantes.

Sí. Toda nuestra práctica gira en torno a los bienes raíces: compraventas, estudios de títulos, escrituras, saneamiento, arriendos, herencias con inmuebles, tributación inmobiliaria y defensa judicial de la propiedad. Esa especialización es la que nos permite anticipar los problemas antes de que aparezcan. Vea todas las materias que llevamos.

Dura 30 minutos y tiene un valor de 1 UF. Incluye la revisión previa de los antecedentes que usted envía, de modo que llega con un diagnóstico ya elaborado y no a explicar de cero. Puede agendarla en línea. Si prefiere orientarse antes, escríbanos sin costo.

Con presupuesto cerrado y por escrito antes de comenzar, con el alcance del encargo delimitado. Usted sabe qué está incluido y qué no antes de firmar, y no hay cobros abiertos por hora que se descubran al final.

Sí. Tramitamos ante Conservadores de Bienes Raíces y notarías de todo Chile, y las reuniones pueden ser presenciales en nuestra oficina de Las Condes o por videollamada.

Uno de los socios, directamente y de principio a fin. No derivamos el asunto a terceros ni cambiamos de abogado a mitad de camino. Puede ver sus perfiles en el equipo del estudio.