Ley 21.850 de Reconstrucción Nacional: qué cambia y qué plazos abre

Por Felipe Andrés Solar Rojas, socio · Publicado el 12 de octubre de 2026 · Última revisión: 18 de octubre de 2026

Qué es y en qué estado está

El Ejecutivo ingresó el proyecto el 22 de abril de 2026. El Congreso despachó el proyecto el 4 de agosto de 2026, el Tribunal Constitucional hizo el control preventivo el 2 de octubre (Rol 17.917-26) y el Presidente lo promulgó el 9 de octubre. Tras la toma de razón de la Contraloría, se publicó en el Diario Oficial el 17 de octubre de 2026 como Ley N° 21.850.

Con la publicación, los plazos quedaron fijados: esta guía los toma del texto oficial publicado en el Diario Oficial. Ninguna ventana está abierta todavía, pero no conviene esperar para empezar, porque buena parte del trabajo —saber qué hay, cuánto vale y a quién se le quiere traspasar— toma semanas.

Las ventanas con plazo y sus fechas

Según el texto publicado en el Diario Oficial el 17 de octubre de 2026:

• Rebaja del 50% del impuesto a las donaciones: escrituras suscritas dentro de un año a contar del 1 de diciembre de 2026, una sola vez por donante (artículo primero transitorio).
• Exención de IVA en la primera venta de viviendas nuevas: un año a contar del 1 de diciembre de 2026 (artículo cuarto transitorio).
• Regularización de bienes y rentas en el extranjero («repatriación de capitales»): 12 meses a contar del 1 de enero de 2027, con un impuesto único del 10%, o del 7% si los bienes se traen a Chile (artículo tercero transitorio).
• Impuesto sustitutivo del 10% sobre utilidades tributables acumuladas en empresas: ocho meses desde la publicación, es decir, hasta el 17 de junio de 2027 (artículo undécimo transitorio).

Las ventanas son de un año, pero el trabajo previo toma semanas y las notarías se congestionan al final de cualquier plazo tributario: no deje la firma para el último mes.

La rebaja del 50% del impuesto a las donaciones

Es la medida más relevante para el patrimonio familiar, y la que más consultas está generando. Hoy una donación paga el impuesto de la Ley 16.271 según una escala progresiva que va del 1% al 25% (artículo 2), y además necesita insinuación: la autorización de un juez, sin la cual la donación es nula en lo que exceda de dos centavos (artículo 1401 del Código Civil). La Ley 21.850 abre un camino transitorio distinto (artículo primero transitorio):

• Impuesto a la mitad, por una sola vez por donante, para escrituras suscritas dentro de un año a contar del 1 de diciembre de 2026. Las inscripciones en el Conservador pueden hacerse después.
• Sólo a legitimarios y asignatarios de cuarta de mejoras —hijos, cónyuge y los demás que la ley reconoce—, en las proporciones que el donante decida. A terceros, sólo si el donante no tiene a ninguno de ellos.
• Por escritura pública y sin insinuación judicial. El trámite ante el juez se reemplaza por una declaración jurada del donante ante el SII —que puede ir en la misma escritura— y que acredita su patrimonio y la calidad de los donatarios. El SII tiene 30 días desde la publicación para dictar las instrucciones y formularios.
• Tope: lo donado no puede exceder del 50% del patrimonio del donante (activos valorizados según los artículos 46 y 46 bis de la Ley 16.271, menos pasivos), que debe declarar contar con bienes por al menos el doble de lo que dona.
• Al cónyuge, la donación hecha en este régimen es irrevocable.
• El impuesto se paga antes de firmar: el notario no autoriza la escritura sin el certificado del SII que acredita la declaración y el pago. Si se donan derechos o acciones de una sociedad, el donatario puede financiar el impuesto con un mutuo de esa sociedad, en UF y a no más de diez años.
• Crédito completo para la herencia: cuando se abra la sucesión, lo pagado se considera como si se hubiera pagado el impuesto entero, para imputarlo al impuesto de herencia.

Lo que hay que mirar antes de donar

La rebaja hace atractiva la donación, pero no la vuelve automáticamente conveniente. En el estudio revisamos cinco cosas antes de recomendarla:

1. El tope y el resto del patrimonio. Si el donante debe conservar el doble de lo que dona, hay que saber con precisión qué tiene y cuánto vale. En patrimonios inmobiliarios eso exige valorizar cada propiedad, no sólo mirar el avalúo fiscal.

2. Las legítimas futuras. Lo que se dona en vida a un legitimario se considera al abrirse la sucesión. Una donación que beneficia a un hijo más que a otro puede terminar en un conflicto entre hermanos años después. La legítima y la cuarta de mejoras (artículos 1182 y 1184 del Código Civil) marcan qué se puede repartir libremente y qué no.

3. Qué se dona: el inmueble o la sociedad. Donar una propiedad directamente no es lo mismo que donar los derechos de una sociedad que la contiene. Lo segundo puede simplificar la administración y la continuidad familiar; lo primero puede conservar beneficios propios de la persona natural. Ver ¿conviene una sociedad?.

4. Si el donatario va a vender. Según la ley, si el donatario vende dentro de los tres años siguientes, su costo tributario es el menor entre el del donante y el general, lo que puede aumentar el impuesto al mayor valor.

5. El criterio del SII sobre elusión. En agosto de 2026 un tribunal tributario de Los Lagos calificó como donación indirecta y elusiva una dilución de patrimonio hecha a través de una sociedad. La ventana ofrece un camino regulado y explícito, precisamente lo contrario de una estructura indirecta; pero confirma que la forma importa tanto como el fondo. La propia ley deja a salvo las facultades antielusión del SII, que además puede fiscalizar el valor de lo donado y la veracidad de la declaración durante tres años desde el pago.

Exención de IVA en viviendas nuevas

Es la medida que más interesa a quien compra una vivienda nueva, y la que menos se ha explicado. Según el artículo cuarto transitorio, durante un año a contar del 1 de diciembre de 2026 el vendedor puede optar por no aplicar IVA en la venta de una vivienda, si se cumplen todos estos requisitos:

• Es una vivienda, sin importar su valor ni su superficie, incluidos los estacionamientos y bodegas que se vendan en el mismo acto.
• Es la primera venta después de la recepción municipal definitiva. No cuenta la transferencia entre empresas relacionadas.
• La recepción definitiva es anterior al 17 de octubre de 2026, fecha de publicación de la ley. Las viviendas recibidas después quedan fuera.
• La compraventa se escritura dentro del año, o se escritura después pero viene de una promesa otorgada por escritura pública o instrumento protocolizado dentro de ese año.

Si ya compró: la exención alcanza también a las compraventas escrituradas desde el ingreso del proyecto al Congreso (22 de abril de 2026) hasta el 1 de diciembre de 2026 que pagaron IVA, siempre que cumplan los demás requisitos. En ese caso es el vendedor quien pide la devolución al SII, y para obtenerla debe acreditar que le restituyó el IVA al comprador. Si compró una vivienda nueva en esos meses, vale revisar su escritura y conversarlo con la inmobiliaria.

Regularización de bienes en el extranjero

Según el artículo tercero transitorio, quienes tengan domicilio o residencia en Chile podrán declarar, durante 12 meses a contar del 1 de enero de 2027, bienes, divisas, criptoactivos y rentas situados en el extranjero —o en Chile a través de estructuras extranjeras— que no hayan sido declarados, siempre que se hayan adquirido antes del 1 de enero de 2026. Se paga un impuesto único del 10% sobre su valor, o del 7% si se traen a Chile y se mantienen invertidos aquí al menos cinco años. La declaración de buena fe extingue las responsabilidades tributarias asociadas.

Una propiedad en Chile sí califica para la tasa del 7%. La ley entiende que la inversión se mantiene en el país cuando se conserva, directa o indirectamente, la propiedad de inmuebles situados en Chile, o de ciertos valores o instrumentos con activos subyacentes en Chile. Para quien tiene ahorros afuera y piensa comprar aquí, regularizar y comprar un inmueble puede ser la misma operación.

Impuesto sustitutivo sobre utilidades acumuladas

Para quienes tienen empresas o sociedades de inversión con utilidades tributables acumuladas («FUT histórico»), la ley permite pagar por ellas un impuesto único del 10%, sustitutivo de los impuestos personales que se pagarían al retirarlas, dentro de un plazo de ocho meses desde la publicación, es decir, hasta el 17 de junio de 2027. A cambio se pierden los créditos asociados. Si conviene depende de las cifras de cada sociedad y se decide junto con su contador.

Contribuciones: exención para mayores de 65

Desde el 1 de enero de 2027, las personas naturales de 65 años o más quedan exentas del 100% de las contribuciones de su vivienda principal, con sus estacionamientos y bodegas en la misma dirección (artículo 10, que agrega la letra F al Cuadro Anexo de la Ley 17.235).

• Se invoca respecto de una sola vivienda en todo Chile, mediante una declaración jurada anual ante el SII.
• Hay que estar al día en los derechos de aseo y en las contribuciones del año anterior.
• En copropiedad, todos deben ser personas naturales y quien vive en ella debe tener al menos el 50%; el cónyuge o conviviente que heredó al menos el 25% también puede invocarla.
• No sirve traspasar la casa a un familiar para acceder a ella: si se adquirió de una persona relacionada dentro de los tres años anteriores a la declaración, no aplica, salvo que se acredite una razón no tributaria.
• Si el propietario fallece, la sucesión la conserva hasta tres años; y el cónyuge o conviviente sobreviviente de 65 o más que vive ahí, de por vida.

Esto también pesa en la planificación: donar en vida la casa donde vive un padre mayor de 65 años puede hacer perder esta exención. Es una de las cosas que revisamos antes de recomendar una donación.

Los cambios permanentes

El impuesto de primera categoría baja gradualmente del 27% al 23% desde el año comercial 2029, con integración total para los socios, y la ganancia en la venta de acciones con presencia bursátil vuelve a ser ingreso no constitutivo de renta desde el 1 de enero de 2027 (artículo 8). Para una sociedad que tiene propiedades en arriendo, la rebaja de la tasa cambia la comparación entre tener los inmuebles a nombre propio o en una sociedad: es el momento de rehacer esa cuenta.

Qué conviene hacer antes de que abra la ventana

• Inventario: qué bienes hay, a nombre de quién y con qué gravámenes. En propiedades, certificados al día.
• Valorización de inmuebles, derechos sociales y acciones, para saber si el tope del 50% se cumple con holgura.
• Árbol familiar: quiénes son legitimarios hoy y cómo quedarían las legítimas con la donación.
• Decidir el vehículo: donar inmuebles, derechos sociales o una combinación, y si antes conviene ordenar una sociedad.
• Borradores de escrituras y declaración jurada listos para firmar desde el 1 de diciembre de 2026.

Fuentes: Ley N° 21.850, para la reconstrucción nacional y el desarrollo económico y social, publicada en el Diario Oficial N° 44.576-B, de 17 de octubre de 2026 (CVE 2888352), artículos 8 y 10 y artículos primero, tercero, cuarto, sexto, octavo, noveno y undécimo transitorios (tramitada como Boletín 18.216-05); sentencia del Tribunal Constitucional Rol 17.917-26 CPR, de 2 de octubre de 2026; Ley 16.271, artículo 2; Ley 17.235, Cuadro Anexo; y Código Civil, artículos 1182, 1184 y 1401, en Biblioteca del Congreso Nacional · LeyChile.

Esta guía se basa en el texto oficial publicado en el Diario Oficial el 17 de octubre de 2026. El SII dictará resoluciones con instrucciones y formularios que pueden precisar el procedimiento. No constituye asesoría jurídica ni tributaria para un caso concreto.